การศึกษาครั้งนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาองค์ประกอบที่ส่งผลต่อภาวะฟองสบู่ในตลาด อสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย และเพื่อศึกษาสภาพการณ์ของอสังหาริมทรัพย์และองค์ประกอบที่ สำคัญต่อการเกิดภาวะฟองสบู่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย กลุ่มตัวอย่างและข้อมูลที่ใช้ ประกอบด้วย 1) กลุ่มผู้ทรงคุณวุฒิในการสนทนากลุ่ม (Focus Group Discussion) เพื่อศึกษา สภาพการณ์อสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยของไทยระหว่างปี 2538-2557 และ 2) ข้อมูลทุติยภูมิที่รวบรวม โดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ โดยเป็นข้อมูลรายไตรมาสซึ่งครอบคลุม ระหว่างปี 2556-2560 การวิเคราะห์เชิงคุณภาพใช้การสรุปประเด็นการการสัมภาษณ์กลุ่มผู้ทรงคุณวุฒิ และการวิเคราะห์เชิงปริมาณใช้เทคนิคทางสถิติด้วยวิธี Confirmation Factor Analysis และวิธี Multiple Regression Analysis ประเภท Ordinary Least Square ผลการวิจัยจำแนกออกเป็น 2 ส่วน ส่วนแรกแสดงผลทางสถิติชี้ให้เห็นว่า การเปลี่ยนแปลง มูลค่าสินเชื่อ การเปลี่ยนแปลงจำนวนการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์แบบบ้านมือสอง และการเปลี่ยนแปลง ราคาเป็นปัจจัยที่เป็นองค์ประกอบของการเกิดภาวะฟองสบู่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ส่วนที่ 2 แบ่งเวลา ออกเป็น 4 ช่วง คือ 1) ช่วงก่อนวิกฤต (ก่อน 2540) 2) ช่วงวิกฤต (2540-2543) 3) ช่วงหลังวิกฤต (2544- 2548) และ 4) ช่วงฟื้นฟู (2549-2557) การศึกษาพิจารณาในมิติสภาพเศรษฐกิจอสังหาริมทรัพย์ การ บริหารจัดการ การตลาด การบริหารทางการเงิน และการบริหารทรัพยากรมนุษย์ ผลการวิจัยชี้ให้เห็นการ ดำเนินงานของสถานประกอบการอสังหาริมทรัพย์ตอบสนองสภาพเศรษฐกิจอสังหาริมทรัพย์ในแต่ละช่วง
This research was aimed to study the factors affecting bubbles in the real estate market in Thailand and to study situation of real estate and key element towards bubbles in the real estate market in Thailand. The samples used in this research divided into two types 1) focus group discussion in order to study residential property situation of Thailand during 1995-2014 and 2) the secondary data which has been collected by Real Estate Information Center (REIC) of Government Housing Bank in which were the quarterly data covering from 2013-2017. The analysis synthesized the seminar and interview outcome into categories and the statistic technical analysis by confirmation Factor Analysis Method and Multiple Regression Analysis with Ordinary Least Square Method. The result of this research divided into two categories. Based on the first category, the statistic result has shown that the changes of mortgage, the changes of re-sales volumes and the changes of price were the factors caused the bubbles in real estate market. The second category divided to four period which were 1) pre-crisis period (before 1997), 2) crisis period (1997-2000), 3) post-crisis period (2001-2005) and 4) recovery period (2006-2014). This study took into account the perspective of real estate economic situation, general management, marketing management, financial management and human resource management. The result of this research has shown the operation of real estate development firms responding to the real estate economic situation of each period.